ЧИЛИ

 

ВНЖ / гражданство за покупку недвижимости

Покупка недвижимости сама по себе не дает ВНЖ, но Чили предлагает возможность ПМЖ при открытии бизнеса, аренде жилья или подтверждении пассивного дохода.

После 1 года временного ВНЖ можно подать на ПМЖ.

Через 5 лет постоянного проживания — на гражданство.

Недвижимость может быть частью пакета документов для инвестиционного ВНЖ.

Язык

Официальный — испанский. В бизнес-среде встречается английский, но владение испанским (или помощь локального представителя) необходимо при заключении сделок.

Визовый режим

Для граждан РФ — безвизовый режим до 90 дней.

Возможность продления пребывания и получения ВНЖ на месте.

Чили — одна из самых либеральных стран Южной Америки с точки зрения миграционного законодательства.

Уровень жизни (2025)

• Самая стабильная экономика Латинской Америки по версии WorldBank и IMF.
• Сантьяго входит в топ-3 городов региона по качеству жизни.
• Развитая медицина, сильная банковская система, демократическое правительство.
• Высокий уровень безопасности по сравнению с соседними странами (ниже преступность, развитая инфраструктура).

Экономика. Валюта

Валюта: чилийский песо (CLP), чувствителен к сырьевым рынкам. После ослабления на ~15% в 2023, стабилизировался в 2024–2025 (850–900 CLP/USD) на фоне жесткой политики ЦБ.

Инфляция: снизилась с 12% (2022) до 4.2% (2024); прогноз на 2025 — 3–3.5%. Один из самых стабильных показателей в Латинской Америке.

ВВП: рост 2.4% (2023), 2.9% (2024), ожидается 3.2% в 2025. Экономика восстановилась после падения 2021–2022.

Структура: экспорт меди, лития, агро, рыбы, финансов, ИТ, туризма. 60+ соглашений о свободной торговле (CША, ЕС, Китай и др.).

Туризм: 4.4 млн иностранных гостей в 2024, прогноз на 2025 — 5+ млн. Популярны побережье и Патагония.

Недвижимость: рост цен в 2023–2024 — 6–8% в Сантьяго, до 10% в прибрежных зонах. Драйверы — урбанизация, цифровая миграция, рост среднего класса.

Аренда: устойчивый спрос на долгосрочную аренду, особенно в Сантьяго и Винья-дель-Мар. Востребованы меблированные квартиры.

FDI: 21.7 млрд USD в 2023, 15.3 млрд USD в 2024, 2.3 млрд USD — за первые 2 месяца 2025. Ведущие сектора — недвижимость, добыча, технологии. Иностранцам разрешено владение объектами и бизнесом без ограничений.

Риски: волатильность валюты, сырьевая зависимость, политические процессы — пока без критического влияния на рынок, но требуют отслеживания.

 

Покупка, владение, аренда и продажа недвижимости в Чили: налоги и сборы

Право собственности

Иностранцы могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость на 100%, в личную или корпоративную собственность. Нет ограничений по локациям или типам объектов.

Налог на документы по ипотеке (Stamp Tax):

0.066% в месяц, максимум 0.8% годовых; бессрочные договоры — 0.332%.

Расходы на оформление:

• Нотариальные и юридические услуги (~0.1–0.5%), агентские — ~1–2%
• Итого оформление — примерно 2–3% от стоимости

Годовой налог на недвижимость (Contribuciones):

• 0.98% на первую порцию (часть) стоимости и 1.2–1.4% сверх нее;
• освобождение для объектов < ~50 000 USD.

Налог на доход от аренды:

Прогрессивная шкала: 0–40%

Возможны вычеты: амортизация, содержание, коммунальные

Краткосрочная аренда может облагаться НДС (19%)

Налог при продаже (Capital Gains Tax):

Резиденты Чили могут один раз освободить от налога до 300 000 USD прибыли, при владении более 1 года

Нерезиденты льготой не пользуются: прибыль облагается налогом

в большинстве случаев — эффективно 15–20%,

при идеальной документации — по ставке 10%,

если прибыль включается в общий годовой доход — до 40%

 

Чили. Итоги

Чили — это один из самых стабильных, либеральных и структурно зрелых рынков Южной Америки. Здесь нет ажиотажа и быстрых сделок, но есть прозрачность, правовая защита, экономическая предсказуемость и доступность для иностранцев.

Рынок недвижимости работает по западным стандартам: сделки регистрируются, налоги прогнозируемы, права защищены. Инвестор получает спокойный, понятный и управляемый актив. Это юрисдикция, где можно легально, надежно и с умеренной доходностью хранить капитал — особенно в условиях турбулентности на других рынках.

ROI:

• 4–6% long-term аренда (Сантьяго, прибрежные города)
• до 7–8% short-term аренда (в туристических районах, с профессиональным управлением)

Риск:

Низкий-средний.

• Макроэкономика и политическая система стабильны.
• Риски — в слабой ликвидности, валютных колебаниях и языковом барьере.
• При грамотной подготовке — управляемы.

Налоги:

• При покупке: 2–3% (нотариус, регистрация, сборы)
• На владение: до 1.4% в год (propertytax, с прогрессивной ставкой)
• На аренду: до 40% (по прогрессивной шкале, с возможностью вычетов)
• При продаже: налог на прирост капитала (от 10% до 40%, в зависимости от резидентского статуса и прибыли)

GLOBAL PROPERTY INVEST