ИНДОНЕЗИЯ. БАЛИ

ВНЖ / гражданство за покупку недвижимости

• Прямая связь между покупкой недвижимости и ВНЖ отсутствует.
• ВНЖ можно получить через открытие бизнеса (PT PMA) или визы Second Home — при вложении ≈123 000–130 000 USD в недвижимость или депозит.
• ВНЖ через недвижимость возможен косвенно: если объект оформлен через зарегистрированную компанию.
• Получение гражданства через инвестиции невозможно — возможна натурализация после 5–10 лет проживания.

Язык

Официальный — индонезийский. В туристических и инвестиционных зонах широко используется английский.
Русский — ограниченно, в сфере недвижимости и сервиса.

Визовый режим

Граждане РФ могут оформить визу по прибытии на 30 дней (продлевается еще на 30). Для долгосрочного проживания доступны визы B2П, KITAS (инвестиции, работа), семейные и пенсионные.

Уровень жизни (2025)

Развита инфраструктура для экспатов: медицина, частные школы, коворкинги. Стоимость жизни выше, чем в материковой Индонезии. Безопасность высокая, но инфраструктура вне топ-локаций нестабильна. Популярен среди digital nomads и предпринимателей.

Экономика. Валюта

1. Валюта — индонезийская рупия (IDR). Курс в 2025 году стабилен:
   15 600–16 300 IDR за 1 USD. Валюта умеренно стабильна, контролируется Центробанком. Валютные риски — низкие.
2. Инфляция:
• 2023 — 3.7%
• 2024 — 2.9%
• Прогноз на 2025 — 2.5–3.0%. Рост цен на стройматериалы и аренду — плавный
3. Рост ВВП:
• 2023 — +5.1%
• 2024 — +5.2%
• 2025 (прогноз) — +5–5.5%. Основные драйверы — промышленность, агроэкспорт, туризм
4. Экономика Бали: Туризм — более 50% ВРП. В 2024 году — 71 млн туристов, в 2025 ожидается 8 млн+. Активно растут рынки краткосрочной аренды, строительства и услуг. Частные инвестиции поддерживают девелопмент
5. Рост цен в долларах с 2021 по 2024 — 30–50% в Чангу, Семиньяке, Улувату.
   В 2025 темпы замедляются, но спрос на виллы, апартаменты и участки остаётся высоким. Популярны проекты с управлением, гарантированным доходом и рассрочкой.

Покупка, владение, аренда и продажа недвижимости на Бали: налоги и сборы

Freehold:

Право собственности: фрихолд недоступен для иностранцев

• Leasehold на 25–30 лет с продлением
• Hak Pakai через KITAS или юрлицо
• PT PMA (иностранная компания) — через бизнес-структуру

НДС:

• 11% — при покупке у застройщика (обычно включен в цену)
• 0% — при частной сделке

Налог при покупке: 

5% (Transfer Tax, оплачивает покупатель)

Юридические и административные расходы:

1500–3 000 USD (юрист, регистрация, договор)

Налог на аренду:

• 20% — для нерезидентов
• 10% — для резидентов (KITAS / юрлицо), с вычетами
• Требуется Nomor Induk Berusaha (NIB) и SIUP/TOP, а также лицензия AKTA и tourism licenses для AL-коммерции

Налог при продаже:

2.5% (Income Tax, оплачивает продавец)

Ежегодный налог на недвижимость:

Земельный налог (PBB): 50–150 USD в год

Бали. Итоги

Бали — это высокодоходный, гибкий, но юридически нестандартизованный рынок, где большинство объектов оформляется по модели leasehold.

Платформа для инвестора проста: доступный вход, высокий туристический спрос, аренда в долларах.

Однако высокая доходность сопровождается правовыми и управленческими рисками.

ROI:

• 10–15% краткосрочная аренда вилл и апартаментов 
• 6–8% долгосрочная аренда при хорошей локации и управлении

Риск:

Средний-высокий:

• Нет права собственности (leasehold), нет кадастра,
  много мелких застройщиков
• Туризмозависимость, климат, регулирование аренды, устная практика
  вместо законов

Налоги

• При покупке: 5% — налог на передачу прав, платит покупатель + до 11% —
  HДC (если покупка у застройщика) + 0,5% — гербовый сбор
• На владение: 0.1-0.5% или примерно 50–150 USD в год (земельный налог)
• На аренду:
  10% — для резидентов
  20% — для нерезидентов
• При продаже: 2.5% (в зависимости от схемы сделки, платит продавец)

 GLOBAL PROPERTY INVEST